נדל״ן בארה״ב – חובות מתווך

שיקול דעת מתווך –
מתווך מחוייב לסטנדרט אתי ומקצועי כלפי הלקוחות שלו יחד עם זאת,כמובן שיש 'קווים אדומים' שאסור לו לחצות.
כמובן שאין אנו מדברים על קווים אדומים של הפרת החוק אלא על כללים אתיים ומקצועיים כאמור.
המתווך על כן נע בין שני הקצוות הללו- מחוייבות טוטאלית ללקוח מצד אחד וקווים אדומים מצד שני.

חובת גילוי נאות – מתווך נדרש להפעיל שיקול דעת ולהחליט בכל סיטואציה כיצד עליו לנהוג.
ניקח לדוגמא את הנושא של 'גילוי נאות' בנוגע לפגמים שקיימים בדירה אותה הוא משווק לצורך מכירתה.
ישנו מידע שהוא חייב לספק גם אם הוא לא נשאל עליו וישנו מידע שהוא חייב לספק רק אם נשאל לגביו.
ישנו מידע שאסור לו לספק בכל מקרה.

חשיפת פגמים בדירה – בנוגע לפגמים מהותיים בדירה – Material Defects או material facts או defect rooted in the land permanently, המתווך מחויב לחשוף ולשתף גם אם לא נשאל לגביהם.
פגם מהותי הינו פגם אשר במבחן האובייקטיבי קונה לא היה קונה את הדירה לו היה יודע עליו.

יזהר המוכר – גם אם הקונה רוכש את הדירה כמו שהיא AS IS / WHERE IS, עדיין המוכר חייב לחשוף את כל הפגמים המהותיים אשר ידועים לו .
בעניין זה אנחנו חוזרים לדוקטרינה של 'יזהר המוכר' או בלטינית Caveat Emptor – Let the buyer beware.

טופס seller's disclosure – מאחר שהמתווך כמובן איננו הבעלים של הדירה, אין הוא יכול לדעת בוודאות את כל הפגמים המהותיים בדירה.
לכן נהוג להחתים בתחילת הדרך את הבעלים על טופס seller's disclosure, מעין גילוי נאות שבו המוכר מצהיר על הפגמים המהותיים הידועים לו בנוגע לדירה הנמכרת.

פגמים מהותיים – כך גם לגבי פגמים מהותיים של הקונה, המתווך שמייצג אותו מחוייב לשתף ולחשוף אותם.
כך, לדוגמא במקרה שהקונה טרם החליט סופית שהוא אכן מעוניין לקנות דירה, או שמא אין לו את ההון הדרוש כדי לקנות דירה – פרטים אלו חייבים להיות גלויים וידועים גם לצד השני.

דילמת המתווך – כאן מגיעה הדילמה של המתווך. כי בעוד שפגמים מהותיים עליו לשתף את הצד השני, הרי שאם מדובר בפגמים קטנים – אסור לו לשתף והמתווך חייב לשמור על חשאיות כלפי הלקוח.
לסיכום המתווך צריך להפעיל שיקול דעת ולהחליט האם המדובר בפגמים מהותי אם לא.

Stigmatized property– ישנם פגמים אשר המתווך של המוכר חייב לשתף ולחשוף לצד השני, רק אם שואלים אותו.
מדובר בפגמים הנוגעים ל'אופי הדירה' stigmatized property.
דהיינו שאין פגם בדירה עצמה אלא רק בסביבת הדירה.
אם ניקח מקרה קיצוני – כגון אם פעם בוצע רצח בדירה, או שמדובר באזור בעייתי מבחינה ביטחונית או בטיחותית.

רשימת פדופילים – כאן צריך להכניס יוצא מן הכלל הנוגע לרשימת פדופילים אשר כבר ריצו עונש.
בבוסטון ישנה רשימה באינטרנט בדבר מקום מגורים של עברייני מין פדופילים
(המכונה Megan's law, בעקבות מקרה טרגי בעניין זה), זאת על מנת שמשפחות ידעו על כך.
לכן מתווך המוכר מחוייב לייעץ לקונים, למרות שאינם לקוחות שלו, שעליהם לבדוק את הרשימה.