- עקרות DUST– השמאי יעריך את הדירה על פי עקרון הידוע כ U.S.T. שהינו ראשי תיבות של Demand, Utility, Supply, Transferability.
במשפט אחד המדובר בבדיקה שטחית של ביקוש והיצע לדירה המדוברת. - Sales Comparison Approach – ישנם שלושה עקרונות בסיסיים אשר לגבי דירה.
ראשית השוואה לדירות אחרות – Sales Comparison Approach. עקרון זה יכולה גם Market Data Approach.
כאמור המדובר בהשוואת הדירה לדירות אחרות שנמכרו באזור המדובר בששת החודשים האחרונים.
השמאי יבצע טבלת איזונים או טבלת השוואה – Weighted average שבו ויתן ערך לכל מרכיב של הדירה לעומדת הדירות האחרות. כך לדוגמא אם בדירה יש מחסן פרטי אך אין חניה הוא ידע לאזן או שמא לבודד מרכיב זה לעומת הדירות האחרות שלחלקן יש מחסן וחניה ולחלק אחר אין מחסן ויש חניה. - Investment Value – עקרון שני נוגע לשווי הדירה כהשקעה כלכלית Investment Value או The Income Approach.
כאן ניתן להעריך הדירה לפי ההכנסות ברוטו הצפויות משכירות.
השמאי יפרט החישוב באמצעות APOD Sheet- Annual Property Operating.
המונחים הרלוונטיים הינם הכנסה ברוטו מדמי שכירות – revenue. הכנסות מדמי שכירות לאחר הוצאות יכונו profit. הוצאות תחזוקה יכונו operating expenses. משכנתא תכונה debt service. הוצאות אשר מעבר לתחזוקה שוטפת יכונו capital expenditures. - GRM– בבואנו להעריך הדירה לפי שווי להשקעה, יש צורך להכיר מספר אפשרויות.
ניתן לבצע בדיקה לפי GRM- The Gross Rent Multiplier- היינו כמה חודשי שכירות נדרשים כדי להחזיר את עלות רכישת הדירה. - Cap rate – ניתן לחשב לפי Cap Rate (Capitalization Rate) – היינו אחוז תשואה שנתי של דמי השכירות נטו (NOI- Net Operating Income) יחסית לסכם רכישת הדירה.
- CoCROI – אפשרות נוספת הינה בדיקה באמצעות שיטת CoCROI (Cash on Cash Return on Investment).
שיטה זו דומה לשיטה של Cap Rate, אלא שמחושבת לפי סכום כסף ששילם הקונה מכיסו. - Cost Approach – העקרון השלישי נוגע לעלות בניית הדירה- Cost Approach.
בדירות סטנדרטיות נשתמש בעלויות בניה של פרויקטים בסביבה Comparative Unit Method. מחושב לפי רגל רבוע של שטחי מגורים- GLA- Living Area.
היינו שטחים מוכנים וראויים למגורים מעל הקרקע. במקרה שיש צורך בתיקונים משמעותיים בדירה הרי שגם אלו יחושבו לפי מחיר אותם פריטים- Unit in Place Method.
