תבנית - בניית בתים בבוסטון

תכנון ופיתוח העיר בוסטון

תבנית - בניית בתים בבוסטון

בישראל אנחנו רגילים שישנם גופים אשר מכתיבים לנו היכן מותר לבנות ומה מותר לבנות.
ישנם תוכניות תכנון ארציות (תמ”א) – אשר מחייבות את כל השטחים של ישראל בדרך כלל המדובר בתוכניות חשובות ברמה הלאומית או בתוכניות עקרוניות שמדינת ישראל החליטה לשים לה למטרה.

מתחתם קיימות תוכניות עיר (תב”ע) ולאחר מכן האזרח מוציא היתר בניה- אשר חייב לקיים את הוראות התב”ע.

דוגמא תמ”א 38 למי שמכיר- הינו תוכנית מתאר ארצית אשר קבעה עקרונות לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.
מדובר היה בתוכנית עקרונית אשר נתנה הנחיות או שמא עקרונות לוועדות מתחתיה (מבחינה מעשית המדובר נניח בעיריות כגון עירית תל אביב, עירית ירושלים ועירית חיפה) לפעול ולממש את החזון של חיזוק מבנים.
אותן עיריות הוציאו מצידן הנחיות (אף כי לא הוציאו תב”ע) המתבססות על הוראות תמ”א 38, ולבסוף האזרח הוציא היתר בניה בהתבסס עליהן.

בבוסטון המנגנון קצת שונה אבל העקרון דומה.
ישנם גופים פדראליים אשר מכתיבים הוראות לכל ארה”ב ומתחתם גופים מדינתיים אשר אסור להן לסתור את אותן תוכניות פדארליות, מתחת להן גופים של העיריות עצמן ומתחת לגופים של העירות נמצאות הוועד של שכונות.

בבוסטון הגוף האחראי על המשך פיתוחה של העיר נקרא BPDA – Boston Planning & Development agency.
מדובר בגוף מקצועי המונה מעל 200 מתכננים, אדריכלים ובעלי מקצוע נוספים.
בין יתר המטרות של ה BPDA, הינו ליצור את התנאים המתאימים שהעסקים יגדלו ויתרחבו בבוסטון.

החזון שהציבו לעצמם – Shaping the future of Boston together.
בכך, הם מעודדים את התושבים לקחת חלק ולהשתתף בעיצוב ופיתוח העיר.

בשנת 1996 אימץ ה BPDA את הכללים המכונים Article 80- אשר מהווה מעין מדריך לכל מי שמעוניין לתכנן או לבנות בעיר בוסטון. המטרה הינה ליצור בהירות, ציפיות (מלשון לצפות) ואחידות בבניה בעיר בוסטון.

באופן עקרוני הכלי העיקרי שאיתו עובד ה BPDA הינם תוכניות – Zonings.
מדובר בתוכניות מבוססות על מפות אשל קובעות בעיקר הגבלות במילים אחרות בעל קרקע יכול לעשות כל אשר הוא חפץ לאל ידו בקרקע אלא אם ישנן הגבלות.
לכן ה Zoning  הינן למעשה הוראות ‘אל תעשה’ או שמא הגבלות בכל הנוגע ל- גודל, צורה, צפיפות, סוגי שימוש, עיצוב, גובה ועוד. באותן תוכניות אף נקבע אלו שטחים כפופים לאלו תוכניות.

תוכניות אשר ניתן להשוות אותן לתב”ע נקודתית הינהו PDA – היינו Planned Development Area.
כאן הנוגע בדבר, בדרך כלל היזם- בעל המקרקעין, מגיש בקשה לתכנן את המקרקעין.
בטענה שהתוכניות הכלליות אינן תואמות מספיק טוב את המקרקעין שלו.
לבקשה המבקש מצרף מה שמכונה אצלנו ‘נספח בינוי’- Development Plan.
התוכנית מופקדת להתנגדויות למשך 45 אשר לאחריה נדרש אישור ה BPDA וגם הוועדה הרלוונטית.

אבל, וזה אבל גדול- בהבדל מהמקובל בישראל- הרי שבבוסטון על המבקש גם להוכיח כי באישור התוכנית יש מישום רווח ממשי וספציפי לציבור.  נושא זה של הטבות לציבור מעוגן בחוזה בין היזם ל- BPDA אשר מכונה Cooperation Agreement.

מגבלה נוספת בכל הנוגע להליך נוגעת לגודל המגרש.
ניתן להגיש בקשות לתוכניות PDA רק בנוגע למגרשים בגודל של מינימום 1 אייקר = כ 4 דונם.

ל BPDA אף סמכויות בדבר הטלת תשלומים (היטלים) לצורך תחזוקה ופרויקטים נקודתיים של אזורים שונים.
היטלים אלו יחולו על בעלי הנכסים מעבר למיסים השוטפים שמשלמים לרשויות (הארנונה).
היטלים אלו מחושבים על פי רוב לפי ערך הנכס אשר בבעלותם, ויכולים להיות משמעותיים ביותר.
היטלים אלו משמשים לצורך תחזוקה ושיפור של שטחים משותפים- ניקיון כבישים, ייזום אירועים מיוחדים לחגים, השבחה של פארקים ועוד.

לוועדת ערר ב BPDA סמכות לאשר שימוש חורג זמני- Conditional use למקרקעין.
כך למשל אם מישהו רוצה להפוך את הבית שלו לגן ילדים, הוא יכול לקבל אישור מיוחד, התקף לזמן מוגבל, לעשות כן.
כמובן שעל בעל אותו הבית לשכנע את וועדת הערר בדבר נחיצות גן הילדים באזור המדובר.

נניח על ידי כך שיוכיח כי יש ישנים ילדים רבים בשכונה ללא גן ילדים קרוב וכן כי הבית המדובר אידיאלי לצורך מטרה זו.

תכנון ופיתוח העיר בוסטון
חדש באתר
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
הצטרפו אלינו
בוסטון והסביבה
גלילה לראש העמוד